מגזיןראשי

חשבתם שרמזור יש רק במשרד הבריאות? טעות, בואו למשרד השיכון

 

בדומה למודל הרמזור של פרופסור גמזו הפרויקטור של משבר הקורונה שר השיכון, ליצמן, הציג את תוכניתו – הרמזור’ אודות התערבות ממשלתית לגביי מחירי הדירות. האיזורים בארץ חולקו לשלוש קבוצות, קבוצה ירוקה, צהובה ואדומה ויש הקבלה רבה ביניהן לבין חלוקת הישובים בישראל לפי מודל הרמזור של גמזו. משרד השיכון מפסיק את התערבותו במחירי הדיור בכל הארץ ומתערב אך ורק באיזורים אותם הגדיר כאדומים. זה בא לידי ביטוי קודם כל בביטול הפרויקט מחיר למשתכן אשר אפשר למשפחות רבות לרכוש דיור במחיר סביר באיזורי הביקוש. כעת המחיר הסביר יהיה שמור לאיזורי הפריפריה בלבד. האם זה יחזק את השכבות החלשות או יפריד אותם עוד יותר ממעמד הביניים?

ניר שמול, בעלי חברת שניר, המשווקת עשרות פרויקטים ברחבי הארץ, רואה עלייה משמעותית בכמות הדירות שנמכרו ב-3 החודשים האחרונים, הוא מייחס את עליית המחירים לשיטת הרמזור של ליצמן.

למעשה ערי ישראל חולקו לשלושה איזורים- האיזור הירוק, האיזור הצהוב והאיזור האדום.

ערי יוקרה כמו רמת השרון, הרצליה, תל אביב וערים נוספות בעלי מעמד גבוה מוכרזות כאיזור ירוק.  המדינה תוציא קרקעות ופרויקטים של בנייה למכרז ומי שיקבל את הקרקע ואישור הבנייה עלייה, יהיה המרבה במחיר, מה שכמובן יבוא לידי ביטוי במחירי הדיור לצרכנים.

האיזור הצהוב הינו גאוגרפית, מרכז – מגדרה עד חדרה כמו יבנה, כמו מודיעין, ראשון לציון, פתח תקוה.  באיזורים אילו יהיו מכרזים של כל המרבה במחיר ופעם בתקופה (אורכה טרם נקבע) יהיו מכרזים אשר יהיו מיועדים לזכאים, מחוסרי דיור על מנת שיוכלו לרכוש דירות במחיר מופחת. אך נכון לעכשיו מעמד האיזור הצהוב הוא כשל האיזור הירוק.

בנוסף לכך, הוגדר איזור אדום , שהוא למעשה איזור פרפריאלי, כמו בית שאן, נתיבות, קרית גת ,קרית מלאכי, צפת ועוד. באיזור האדום  יצאו מכרזים אשר יקבלו יזמים שיתנו את ההצעה הכי נמוכה, מתוך כוונה ששם ימכרו הדירות הזולות.

ניר שמול: צריך להבין מהיכן זה נולד, ליצמן כמובן מייצג את הציבור החרדי , והוא הגיע לעשות מהפכה בשיכון לחרדים. בישראל אין אפשרות לתת העדפה לסקטור או מגזר מסויים כי אז בג”צ לא יאפשר את זה. אז בעצם מה שהוא יוצר, זו אפשרות לאכלוסיה חרדית לקנות דירות בפרפריה במחירים מאד מאד מוזלים. הרצון הגדול להערכתי זה להקים שכונות חדשות בפרפריה למגזר החרדי, כי הוא כמובן הגיע לתפקיד הזה במצוות הרבנים.

נוצר מצב בו אנשים אשר יוכלו לרכוש במקומות אילו דירה לא יוכלו לעבוד, עקב מחסור במקומות עבודה. האם זה הוגן לשכן דווקא את האוכלוסיות הללו במקומות נטולי תעסוקה?

ניר שמול: האזור הזה קורץ לחרדים בגלל שיש שם הרבה מאד מוסדות דת כגון כוללים, ישיבות וחצרות של רבנים. אך למעשה זו האופציה שלהם וכן ליצמן מעדיף השאיר אותם שם. אך המשפחות החרדיות לא יכולות לקנות דיור באיזור המרכז. קצב ריבוי האכלוסיה בחברה החרדית הוא יחסית גבוה ולכן בעצם חייבים לייצר להם מקומות מגורים. מבחינת החרדים יש בעיה מאד קשה, כי אי אפשר לשכן אותם ברבי קומות כיוון שהרבנים לא נותנים היתרי כשרות למעליות שבת.לכן כל הבנייה בשיכונים אורתודוקסיים היא לכל היותר בניינים בני 3-4 קומות.  צריך להבין שתוכנית כזאת יכולה להוריד את הצפיפות במגזר החרדי וזה בהחלט מאד רלוונטי לתקופה בה אנו חיים היום.

מה שחסר בתוכנית הזאת בעיקר זה פיתוח של רכבות מהירות, כי עומדים בעצם לבנות שכונות על גביי שכונות ללא מקורות תעסוקה. בנוסף, מה שמאד חסר בתוכנית זה הדיור הציבורי. משרד השיכון חייב להחזיר את הדיור הציבורי. הרי עדיין יהיו אכלוסיות רבות אשר לא יוכלו לקנות דירות גם במחיר מופחת, גם המגזר החילוני, גם החרדי וגם הערבי.  הצעד הנכון הוא שהתנאי לקבלת היתר בנייה יהיה בנייה של 20 אחוז דיור ציבורי מכל פרויקט, כמו שאגב יש בלונדון ובעוד מקומות באירופה. התנאי הזה צריך להיות בעיקר בערי המרכז. זה יוצר אינטרקציה חברתית בין אנשים שיש להם יכולת כלכלית יותר גבוהה לבין אנשים עם יכולת כלכלית נמוכה . האינטגרציה החברתית הזו יכולה לספק מקומות עבודה לאנשים עם יכולות כלכליות נמוכות ולמשוך אותם בעקבות דיירים ממעמד סוציו אקונומי גבוה יותר.

בעצם מה שהתוכנית עושה היא מיישבת את העניים באיזורים המוחלשים ומנציחה את העוני עוד ועוד, חייבים להוציא את העניים מאיזורים האלה ולא להשאיר אותם דורות על גביי דורות בעוני. חייבים לעשות את הדיור הציבורי דווקא באיזורים חזקים. האינטגרציה תגרום לאנשים הללו לצאת מהמעגלים שהם נמצאים בהם.

ניר שמול: כל מדינת ישראל היא איזור אדום. במדינת ישראל אין מספיק בנייה, יחסית לאכלוסייה שגדלה. הבעיה המרכזית ביותר היא שבמדינת ישראל בונים לפי כמות האנשים שמתים בשנה ולא לפי כמות האנשים שנולדים בשנה. בישראל לפי למ”ס כל שנה מתים 50 אלף אנשים, וכל שנה נולדים 200 אלף תינוקות. זאת אומרת נולדים פי 4 מאשר מתים. ישראל בונה בשנה בין 47 ל 50 אלף דירות. זאת אומרת , ישראל בונה לפי כמות המתים ולא לפי כמות החיים. מחירי הנדלם עולים כל הזמן כי הביקוש הרבה יותר גבוה מההיצע. עד שלא יגדילו משמעותית את מלאי הדירות באיזורי הביקוש , המחירים ימשיכו לעלות.

למה בעצם זה לא מתבצע?

ניר שמול: יש לכך כמה סיבות. קודם כל גופי התכנון בארץ לא מספיקים לעמוד ביעדי הביקוש, בגלל הביורוקרטיה הרבה , זה לוקח הרבה מאד שנים. סיבה שנייה, למדינה יש אינטרס. כי כתוצאה ממחירי נדלן גבוהים, המדינה מקבלת יותר מיסים. היום כ 40-50% ממחיר של דירה הם מיסים, וזה מגיע למדינה. אז יש אינטרס לישראל שהמחיר יהיה כמה שיותר גבוה. הסיבה שביטלו מחיר למשתכן זה כי המדינה קיבלה על הדירות הללו הרבה פחות. בייחוד כעת כאשר אנו במשבר הקורונה. הנדל”ן זה התחום היחיד כמעט שעדיין מכניס לה כספים. יש פה אינטרס כלכלי של הממשלה לא להוזיל את הדירות.

 

הראה עוד

מאמרים קשורים

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *

בדוק גם
Close
Back to top button
Close